Уж сколько раз твердили миру — не подписывай документы, не читая. Особенно те, в которых написано много и мелким шрифтом. В западных странах это первое, чему учат родители своих взрослеющих детей. Мы же по-прежнему относимся к этому легкомысленно. Не хотим потратить немного времени на изучение всех пунктов, ленимся или по-прежнему слепо доверяем людям. А получить перед подписанием бумаг консультацию юриста — дело из области фантастики. В итоге приходится расплачиваться.

Кто виноват?

Очень частыми в последнее время стали случаи, когда люди долго копят на квартиру, заключают предварительный договор купли-продажи, перечисляют деньги и в шаге от заветной мечты попадают в «юридический ад». Вдруг «неожиданно» выясняется, что оформить квартиру пока не представляется возможным по разным причинам. И начинается то, чего мы так все боимся: денег УЖЕ нет, а квартиры ЕЩЕ нет. Начинается кормление завтраками, отписки, а то и неприкрытое игнорирование. В большинстве случаев выясняется, что был заключен предварительный договор.

Вообще предварительный договор купли-продажи квартиры – документ довольно мистический, и сделки по нему рискованы даже при грамотном составлении. Но привлекательная цена за жилье часто затмевает все. По факту такой договор ни к чему хорошему не приводит: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором». Если договор действительно  заключен. Отдавая деньги, вы не покупаете квартиру. Вся загвоздка в том, что даже грамотно составленный предварительный договор не спасет вас, например, от двойной продажи. Предварительный договор, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не подлежит государственной регистрации. Следовательно, на одну и ту же квартиру может быть заключено несколько таких договоров.

Что делать?

Если вы попались на классическую «серую» схему, а ситуация повисла в воздухе, совет  один — не пытаться бороться в одиночку. Не надейтесь, что мошенники образумятся, действуйте. Заручившись поддержкой юриста, обращайтесь в суд.

Первое, что сделает юрист при подготовке документов в суд — выяснит, кто собственник вашей потенциальной квартиры. В случае, если квартира, за которую вы перечислили деньги второй стороне, не является собственностью последней, она не может стать и  вашей собственностью, так как по правилам ст. 209 Гражданского кодекса РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. передавать его другим лицам.

Организация, привлекающая средства для финансирования строительства домов, не является собственником ни домов, ни квартир, поэтому не имеет права заключать от своего имени договоры купли-продажи. Так же и право на получение платежей принадлежит только собственнику или арендодателю.

Таким образом, если квартира не принадлежит злоумышленникам, то это дает основания для признания предварительного договора недействительным и возврата денежных средств.

На что можно рассчитывать?

Если неосмотрительный шаг уже совершен и вторая сторона не идет на контакт — не отчаивайтесь. Есть все шансы вернуть деньги, если не ждать милости от мошенников и вовремя обратиться за юридической помощью. Винить во всем себя тоже не стоит. Каждое дело индивидуально. Могло произойти и так, что вам предоставили недостоверную информацию. Если бы вы изначально были поставлены в известность об отсутствии права собственности на квартиру, то не стали бы подписывать предварительный договор купли-продажи и перечислять денежные средства. На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор, несоответствующий закону, является ничтожной сделкой.

Иногда суд приходит к выводу, что это притворная сделка. То есть второй участник договора незаконно привлек ваши деньги для строительства. А получите вы свою квартиру или нет — большой вопрос. В суде можно рассчитывать и на возврат денег за квартиру, и на покрытие судебных издержек.

Чтобы не полнить ряды обманутых, возьмите за правило обращаться за советом к адвокату до сделки. А если беда уже произошла, не стоит затягивать с обращением в суд.

Адвокат

Анатолий Бакин